财产分割

“婚前个人买的房,婚后共同还贷”离婚时如何分割和计算?

作者:欧阳春律师 时间:2017-01-17 点击:727


关于婚前个人按揭买房,婚后共同还贷的房产,婚姻法司法解释三第十条已经规定的很清楚,即“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”,也就是说法院会首先尊重当事人自己的意愿,由当事人协商处理,协商不成时法院将按第二款的规定先认定房产归产权登记的一方所有,再对婚后共同还贷的款项和婚后房价增值部分根据照顾子女和女方权益的原则判决由产权登记者对另一方进行补偿。

但是上述司法解释并没有规定具体怎么补偿,而婚姻法第三十九条第一款规定的原则(即照顾子女和女方权益的原则)也属于比较模糊的规定,故司法实践中一般还需要结合《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条的规定来处理,即“夫妻共同财产,原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况,具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品, 一般归个人所有。”。

有了上述规定我们可能还并不知道具体怎么去计算给另一方的补偿金额,况且有的时候计算对学文科者也是一种折磨。在此笔者根据司法实践中案例总结出以下两个计算公式,以供参考:

1、一般情况,对婚后共同还贷款项和相应增值房产款均按夫妻双方各占50%均等分割,其计算公式为:

给予另一方补偿数额=婚后共同还贷款(包括还贷本金和利息)÷房屋购买时总价款(房屋购买价+总利息)×离婚时房屋市场价值×50%

案例:深圳市中级人民法院 2014)深中法民终字第2010

本案深圳市中级法院对原审法院的判决予以维持。原审法院认为:某某花园6704房产系汪某婚前购买,该房产属于其个人财产,彭某婚后参与清偿贷款,不改变该房屋为个人财产的性质,但彭某依法有权对该房产婚后共同还贷及房屋增值部分进行分割。汪某购买某某花园6704房产的价格为54万元,贷款39万元,截止彭某、汪某离婚前的最后还款日即2013211日,共偿还贷款本金74284.84元、利息102456.81元,其中彭某、汪某婚姻关系存续期间双方共同偿还贷款本金36525.61元、利息39095.38元。该房产评估价值为1521520元。该房产在彭某、汪某婚姻关系存续期间共有部分增值后的金额为179091.96元[(36525.6139095.38)÷(540000102456.81)]×1521520,彭某依法分得该增值后金额的一半即89545.98

2、对于男方婚前按揭购房婚后共同还贷,离婚时女方请求按照顾女方权益原则进行分割的,则给女方的补偿可能高于50%(按55%60%):

给予另一方补偿数额=婚后共同还贷款(包括还贷本金和利息)÷房屋购买时总价款(房屋购买价+总利息)×离婚时房屋市场价值×55%

案例:深圳市中级人民法院 2014)深中法民终字第92

深圳市中级人民法院认为:黄某、刘某婚后共同还贷金额为319630.49元,而该房产购房价405412元,至结清贷款时已支付利息42644.87元,离婚时房屋市场价经评估为153万元,故双方婚后对涉案房产共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分应为:319630.49元÷(405412元+42644.87元)×1530000=1091349元【婚后共同还贷部分÷(房屋购买价+已支付的利息)×离婚时房屋市场价】,原审法院计算双方婚后对涉案房产共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分时,直接以离婚时的房屋市场价格减去双方结婚时该房屋的评估价格的余额作为共同分配的基数不当,本院予以纠正。因双方婚生女儿归女方刘某抚养,根据婚姻法保护妇女儿童利益的原则,原审法院酌定按照55%的比例给刘某适当的多予以分配并无不当,本院予以确认。刘某主张55%的分配比例过低,理由不足,本院不予支持。故刘某应分得涉案房产价值为600241.95元(1091349元×55%)。现黄某分得了涉案房产的所有权,故其应当向刘某支付房屋折价补偿款600241.95元。房产评估费用12000元,黄某已预缴,实应负担6000元,刘某应负担6000元,黄某可从应支付刘某的房屋折价补偿款中扣减,故黄某尚应付补偿款余款为594241.95元。

本文作者:深圳欧阳春律师,更多婚姻家庭原创文章请关注微信公众号:婚姻法说(ID:ouyangchunlawyer)。

 



婚姻法言网可为您提供更多婚姻家事法律咨询,若您想了解更多婚姻家事法律问题,可拨打电话13510524270(或搜索该号加微信)咨询,您也可以关注婚姻法言网微信公众号:婚姻法说(ID:ouyangchunlawyer)。

© 2018 广东宝源律师事务所 版权所有 粤ICP备17012686号-2   0755-29990901   技術支持